Schönheitsreparaturen – was sind sie, wer schuldet sie? (Rechtsstand: März 2019)
Die Schönheitsreparaturen stellen einen der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern in Wohnraummietverhältnissen dar. Regelmäßig kommt es bei Auszug des Mieters bzw. der Mieterin zu Auseinandersetzung darüber, ob diese solche Arbeiten leisten müssen, welche Arbeiten wie auszuführen sind und ob, bei Unterlassung dieser Arbeiten, Ersatzansprüche des Vermieters bestehen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Zu den Schönheitsreparaturen gehört, verkürzt gesagt, alles, was mit Tapete, Farbe, Pinsel, Gips und Spachtel erledigt werden kann, mithin das Renovieren der Wände und Decken, das Anstreichen von Fenstern oder Türen sowie Einbaumöbeln.
Die häufig von Vermietern verlangte fachmännische Reinigung oder gar der Austausch des Teppichbodens oder sonstigen Bodenbelages sowie das Abschleifen des Parketts gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Schäden hieran können vom Vermieter allenfalls im Rahmen eines Schadenersatzanspruches geltend gemacht werden. Häufig nicht beachtet wird auch, dass Verschlechterungen, die durch die normale Benutzung der Mietsache hervorgerufen werden, keine Schadenersatzpflicht auslösen.
Wer ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Was die meisten Mieter, aber auch viele Vermieter nicht wissen: Grundsätzlich bürdet das Gesetz dem Vermieter alle Lasten der Mietsache – und damit auch die Schönheitsreparaturen – auf. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Verpflichtung zur Erledigung der Schönheitsreparaturen durch Vertrag auf die Mieter zu übertragen.
Aufgrund der Tatsache, dass die Vermieter in aller Regel Formularmietverträge benutzen, die eine Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtungen auf die Mieter beinhalten, kommt es in vielen Fällen auf die Wirksamkeit der verwendeten Formularklauseln an. Da diese Klauseln von der gesetzlichen Grundwertung abweichen, sind diese nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Stellt man bei der Prüfung die Unwirksamkeit der Klauseln fest, so verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen oder bezahlen muss.
Viele Mietverträge enthalten sog. kombinierte Klauseln, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter innerhalb bestimmter Fristen durchgeführt werden sollen und nach denen, sofern die Fristen bei Ablauf des Mietverhältnisses nicht abgelaufen sind, bei Auszug ein Kostenanteil für zukünftig erforderlich werdende Schönheitsreparaturen zu leisten ist. Auch diese Klauseln sind vielfach unwirksam. Sind sie es jedoch nicht, so empfiehlt es sich für den Mieter in der Regel, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, obwohl die Fristen nicht abgelaufen sind. Dies ist meist kostengünstiger, als sich an den Kosten für künftige Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Dies liegt daran, dass die Kostenbeteiligungsklauseln zumeist vorsehen, dass die Höhe der Kosten anhand des Voranschlages eines Malerfachbetriebes errechnet werden.
Mietern ist in jedem Fall anzuraten, rechtzeitig vor Auszug den Mietvertrag auf die Wirksamkeit der Klauseln überprüfen zu lassen. Stellt sich heraus, dass die Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam sind, so ist dem Mieter zu empfehlen, die Arbeiten auch tatsächlich zu unterlassen, selbst wenn der Vermieter rechtliche Schritte für den Fall des Unterlassens der Arbeiten androht. Denn führt der Mieter die Schönheitsreparaturen mangelhaft aus, so haftet er dem Vermieter auch dann auf Schadenersatz, wenn er ursprünglich gar nicht verpflichtet war, die Arbeiten durchzuführen.
Vermieter wiederum sollten sich im Hinblick auf die Formularverträge, die für die Mietverhältnisse verwendet werden sollen, vor Abschluss der Verträge Rechtsrat hierüber einholen. Keineswegs kann man davon ausgehen, dass alle in Formularmietverträgen enthaltenen Klauseln wirksam sind. Hinzu kommt, dass durch zusätzliche Eintragungen in Formularverträge zuvor wirksame Klauseln unwirksam werden können.
Welche Schönheitsreparaturen sind durchzuführen?
Sofern der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hat er grundsätzlich nur diejenigen Arbeiten zu leisten, die unter Berücksichtigung seiner Wohnzeit und der damit verbundenen Abnutzung erforderlich sind.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass nach Ablauf bestimmter Fristen bei Vorliegen üblicher Abnutzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen erforderlich ist. Wurde eine Wohnung unrenoviert übernommen, und ist aufgrund dessen ein erhöhter Renovierungsaufwand erforderlich, so ist der Vermieter hinsichtlich des Mehraufwandes vorleistungspflichtig.
Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Diese müssen fachgerecht ausgeführt werden. Dies heißt nicht, dass ein Fachhandwerker tätig werden muss. Es müssen jedoch die Grundregeln eingehalten werden, die für eine ordnungsgemäße Ausführung gelten. Hinsichtlich des Materials ist mindestens solches mittlerer Art und Güte zu wählen. Beim Tapezieren sind die Tapeten auf Stoß zu kleben. Der Anstrich muss deckend sein. Bei den verwendeten Farben sollte es sich um Weiß oder helle Farbtöne handeln. Bei Anstrich mit sehr dunklen oder schrillen Farben oder Farbkombinationen wird von Gerichten vielfach ein Schadenersatzanspruch angenommen.
Kleine Mängel bei der Ausführung, beispielsweise „Farbnasen“ in allerdings nur geringem Umfange, sind grundsätzlich unschädlich.